Hoy en día, la apuesta por las energías limpias no solo está transformando el planeta, también está cambiando la forma en que se hacen negocios. En este contexto, el arrendamiento de terrenos para la instalación de parques eólicos se ha consolidado como un modelo de negocio atractivo para los propietarios de tierras, al permitirles generar ingresos constantes y a largo plazo mediante la explotación de espacios que muchas veces no se aprovechaban del todo.

Sin embargo, a diferencia de alquilar un local, una bodega o una finca para siembra, el arrendamiento de un terreno para un parque eólico tiene sus propias reglas del juego. Tanto si trabajas en el sector energético, inmobiliario o legal, como si simplemente te apasiona el mundo de los negocios y las energías renovables, estas son las características fundamentales que debes conocer sobre cómo funcionan estos contratos:

1. Tienen una vigencia considerable (30 años o más) y el proyecto se divide en etapas.

Los parques eólicos requieren inversiones de capital considerables, por lo que el desarrollador necesita asegurar la tenencia de la tierra durante décadas. Para ello, los contratos de arrendamiento suelen contemplar distintas etapas, cada una con objetivos y condiciones específicas, que generalmente se presentan de la siguiente manera:

(a) Etapa de Desarrollo (2 a 5 años). Durante esta etapa se evalúa la fuerza del viento con torres de medición, se analizan los impactos ambientales, se gestionan los permisos con las autoridades y en su caso se asegura el financiamiento con bancos e inversionistas.

(b) Etapa de Construcción (1 a 2 años). Durante esta etapa se abren caminos, y se construyen e instalan el cableado, las estructuras, aerogeneradores y demás infraestructura del proyecto.

(c) Etapa de Operación (20 años). Esta es la etapa principal del proyecto y durante la misma se llevará a cabo la generación, comercialización y operación del proyecto.

(d) Desmantelamiento (1 a 2 años): Esta es la etapa con la que se finaliza la vida útil del proyecto, se retiran los equipos, se demuelen las bases y se realizan los trabajos necesarios para desocupar y acondicionar el terreno conforme a las obligaciones previstas en el contrato y en la normativa aplicable.

2. Presentan un esquema de renta variable y progresivo.

La renta no suele ser un monto fijo, sino un esquema variable diseñado para proteger la viabilidad financiera del proyecto en sus inicios y maximizar las ganancias en su etapa productiva.

Generalmente durante la etapa de desarrollo, no se cobra renta mientras el desarrollador invierte en estudios y consigue el financiamiento para el proyecto. 

Por otro lado, en las etapas de construcción y desmantelamiento, se suele acordar un pago bajo y fijo por hectárea de terreno, que se actualiza anualmente con la inflación.

Lo relevante aparece en la etapa de operación, ya que, al tratarse de la fase productiva del proyecto, generalmente se contemplan dos esquemas para determinar la renta. Por un lado, puede establecerse una renta variable vinculada al desempeño del parque, calculada como un porcentaje de los ingresos derivados de la generación de energía. Por otro, puede fijarse una renta determinada en función de la capacidad instalada, que puede contemplar mecanismos de actualización para proteger su valor frente a la inflación. 

3. Permiten la realización de actividades preexistentes en el terreno.

A diferencia de los parques solares fotovoltaicos, que requieren una ocupación continua de la superficie del terreno, los parques eólicos concentran buena parte de su infraestructura en puntos específicos y en las vías de acceso necesarias para su operación. Esto permite que una parte importante del inmueble pueda continuar destinada a los usos productivos preexistentes en el mismo, particularmente agrícolas o ganaderos.

4. Regulan de manera detallada los derechos del desarrollador sobre el uso, acceso y ocupación del inmueble.

Por las características de los parques eólicos, el desarrollador no solo requiere utilizar las áreas en las que se instalarán los aerogeneradores, sino también contar con accesos, caminos internos, líneas de transmisión, cableado, subestaciones, áreas de maniobra y demás instalaciones necesarias para la construcción y operación del proyecto.

Por ello, el contrato debe delimitar con claridad las superficies que podrán ser ocupadas, los derechos de acceso y tránsito, así como las obras e instalaciones que podrán ejecutarse en el inmueble por parte del desarrollador.

5. Establecen obligaciones de cumplimiento regulatorio y ambiental por parte del desarrollador.

Debido a la naturaleza del proyecto, el desarrollador debe asumir contractualmente la obligación de obtener y mantener vigentes los permisos, autorizaciones, licencias y demás requisitos necesarios para el desarrollo, construcción, operación y desmantelamiento del parque eólico, así como de cumplir con la normativa aplicable, particularmente en materia ambiental, durante toda la vigencia del proyecto.

6. Incluyen garantías de desmantelamiento y restitución del suelo.

Uno de los aspectos relevantes para la protección del patrimonio del propietario se encuentra en las obligaciones previstas para la terminación del proyecto. El contrato debe establecer de manera clara las obligaciones a cargo del desarrollador respecto del desmantelamiento de las instalaciones, retiro de infraestructura y acondicionamiento del inmueble, así como los mecanismos que garanticen su cumplimiento. Entre otros aspectos, resulta recomendable contemplar:

(a) El retiro de los aerogeneradores, equipos, estructuras, componentes y demás instalaciones vinculadas con el proyecto, una vez concluida su operación.

(b) La remoción o demolición de las cimentaciones y demás obras permanentes, en los términos y hasta la profundidad que, en su caso, se establezcan contractualmente y conforme a la normativa aplicable.

(c) La ejecución de los trabajos necesarios para el acondicionamiento del inmueble, de manera que éste pueda continuar destinado a los usos permitidos y, en su caso, a las actividades productivas que se desarrollen en el mismo.

(d) La constitución de garantías suficientes para respaldar las obligaciones de desmantelamiento, que pueden consistir, entre otros mecanismos, en fondos de reserva, fianzas, cartas de crédito o garantías bancarias, en los términos y por los montos que se determinen contractualmente.

En conclusión, si estás involucrado en este tipo de proyectos, es importante tener presente que el arrendamiento de un terreno para la instalación de un parque eólico no es un contrato inmobiliario convencional. Se trata de una relación contractual de largo plazo que involucra aspectos inmobiliarios, técnicos, financieros y regulatorios.

Por ello, una adecuada estructuración del contrato resulta fundamental para delimitar los derechos y obligaciones de las partes, brindar certeza jurídica durante las distintas etapas del proyecto y proteger tanto los intereses del propietario como la viabilidad del proyecto.

¿Está tu empresa considerando el arrendamiento de terrenos para un parque eólico, o eres propietario y buscas estructurar un contrato que proteja tu patrimonio a largo plazo? En RRQB Legal Solutions acompañamos a desarrolladores y propietarios en la negociación y redacción de este tipo de contratos. Contáctanos para asesorarte.

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